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房屋修缮改造工程的特点和安全分析

文档作者：韦连连文档来源：广西上林县盛昌物业管理有限责任公司		点击数：	更新时间： 2021年07月07日
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建 材 与 装 饰 2014年 5 月
细节，但实际上正是它们得不到合理的施工处理以及重视不足，
给房屋造成严重的质量隐患，因此除了设计单位在施工难点处
设计要调整，施工单位质量保证体系要健全和自控、对细部做法
交底要到位外，还需监理单位检查把关到位，监管部门工作要有
力，只有相关各方都引起重视并共同努力，不断总结经验，才能
保证工程质量的不断提高。
参考文献
[1]《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）.
[2]赵志缙.高层建筑施工手册[M].上海：同济大学出版社，1991.
[3]《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（03G101-
1）.
图 8 收稿日期：2014-4-15
房屋修缮改造工程的特点和安全分析
韦连连
（广西上林县盛昌物业管理有限责任公司广西南宁530500）
摘要：随着资源利用和环保效率的不断提高，房屋修缮和改造工程已经逐渐被业界所重视。本文将会从房屋修缮的
特点及安全性等方面给予分析，以更好的提高房屋修缮的质量。
关键词：房屋；修缮改造工程；特点；安全
中图分类号：TU765 文献标识码：B 文章编号：1673-0038（2014）19-0108-02
表1 房屋修缮和新建房屋之间的特点对比表
房屋修缮工程房屋新建工程
管理对象旧房屋或者已有房屋新建房屋
工作内容
维修、建筑、拆除、安装、检修、
加固、建筑
基础、土方石、屋面以及钢筋混凝
土建设以及后期的装饰和安装
建设周期相对比较短比较长
操作程序
不可预见、突发事件比较多，很
难按照正常的工序进行
有一套合理的正常施工工序
资金投入比较小较大
工作面
尽在原建筑内部，并且多为室
内工作
多在露天的建筑范围内工作
场地限制较大较小
环境因素影响比较小影响较大
主要风险来源改造内容因市场价格变化较大地质条件、市场价格
建筑材料
大多数是新的，但有也有旧料
利用的
全部是新的
名称
特点
引言
房屋在修建完成之后，损耗也就随之开始。但是随着时间的
推移，房屋的刚度、结构、安全性以及耐久性等都会逐渐降低，除
此之外，建筑房屋的功效及可靠性也会大大减低。房屋修缮的主
要目的就是对质量比较低的房屋进行翻修、拆改和维护，从而提
高建筑物的使用性能和安全性。
1 房屋修缮的特点和类型
房屋修缮、设计和改造都需要控制在合理的范围内进行，并
且具有服务和生产双重性的作用。房屋修缮属于经常性的工作，
其涉及面广、项目较多，而且比较零散，因此要根据实际情况，制
定一套合理的房屋修缮计划。在进行房屋修缮和改造的过程中，
科学、合理的使用各类资源，因房制宜的对房屋进行维修和养
护，以确保房屋修缮的整体质量。但是房屋修缮和新建房屋之间
具有不同的特点，具体内容如表1 所示。
在进行房屋修缮和改造过程中，要根据房屋破损的严重程度
来确定房屋的修缮类型，具体类型主要包括大修、中修、小修、翻
修以及综合维修等。尽可能使用较少的时间和原料来对相关构
件进行修缮，并且将修缮费用控制在总造价的1%以下。其中小
修工程主要是指保持房屋原来的完整等级，来达到预防性的养
护目的。中修工程主要是指房屋已经不符合建筑结构的基本要
求或者有部分部位已经破损，从而需要对其进行局部维修，对于
该类型的房屋修缮只拆换或者牵动少量主体构件，并且需要将
修缮费用控制在同类新建工程造价的20%以下，同时保持原有
房屋的基本结构和规模。大修工程主要是指拆除或者牵动部分
房屋设备和主体构件，但是不需要进行全部拆除，并且需要将一
次所需费用控制在新建造价的25%以上。翻修工程主要是指房
屋已经破损到失去修缮价值，需要对其进行全部拆除，并另外制
定计划，重新利用少量主体构件来完成房屋的修缮工程。翻修工
程所花费的费用应该控制在新建同类建筑物所需费用之下。综
合修缮工程主要是指对成片的房屋进行一次性的修缮，并且将
其费用控制在同类建筑物总造价的20%以上。
2 房屋修缮和改造过程中潜在的安全问题
2.1 工程监管程序中存在的隐患
在进行房屋修缮招投标中，经常会忽视施工单位的基本资
施工技术
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2014 年 5月 建 材 与 装 饰
质、管理体系以及人员素质等方面存在的问题，从而导致房屋的
修缮工程存在较大的安全隐患。部分房屋的修缮单位会选择自
己旗下的子公司来完成，这种“亲缘”关系会导致安全事故的蔓
延，造成房屋修缮的招投标程序和监管体制不符合规范。相关建
筑法规定，杜绝将一个承担项目分解成若干部分，并转包给不同
的施工单位或个人。因为在分包和转包过程中会导致工程成本
的提升，致使下游施工单位获得较低的利润，从而很难确保房屋
修缮的整体质量和安全性。11·15 发生的特大火灾事故就是因为
进行大楼装修时存在违法分包现象，从而导致施工质量难以满
足设计要求，最终酿成了无法挽回的损失。
2.2 修缮过程中存在的安全隐患
在对修缮房屋进行合理的勘察和设计时，不仅可以为房屋修
缮提供合理的方案，而且还能为预算的合理编制提供依据，并指
导工程的顺利进行。经过大量的调查和研究发现，直管公房修缮
和改造完好率仅有8%，基本完好仅有35%，而损坏或者严重损
害的却占到了57%，其损坏危险点和隐患点呈现出了参差不齐
的特点。因此，在进行房屋修缮时，必须经过专家对其进行合理
的勘探，并制定有效的修缮和改造方案，只有这样才能保证修缮
工作的顺利进行，并确保其施工质量。然而目前的大多数勘查环
节基本上由施工单位组织，并且政府部门并未根据其特点制定
相关的管理方案，从而导致施工方案设计人员未严格按照施工
安全进行设计，从而埋下了较大的安全隐患。虽然相关部门提出
要求施工单位严格按照相关规范进行施工，但是有些施工单位
为了节省开支，进行了一些违法施工，导致一些施工过程中不合
理现象比较严重，例如消防管控、现场布置、脚手架、临时用电、
废料处理、有毒有害材料堆放等，这些都为房屋的修缮和改造工
作埋下较大的安全隐患。
2.3 施工人员整体素质较低
房屋修缮和改造工程对时间要求比较急，从而导致一些施工
单位和人员存在赶进度、赶工时或超负荷工作的现象，长时间这
样下去，极易导致员工过度疲劳。部分员工对施工安全和施工技
术方面的betway必威官方网站
掌握不全面，也会使施工过程存在较大的安全隐
患。同时，施工人员缺乏严格、完善的的备案和考核机制，监督力
度不足，这也会为房屋修缮工作的开展留下安全隐患。
3 房屋修缮和改造工程的安全分析
3.1 查勘设计是修缮工程的关键
如今，查勘与设计工作是进行房屋修缮和改造工程的关键环
节，其与房屋的新建设计还存在一定的差距。该过程主要是对需
要修缮的房屋进行详尽的勘查，其所提出的设计文件不仅是修
缮工作顺利进行的依据，同时也是指导预算编制、规定修缮范围
的依据。如果查勘环节存在较大问题，在进行修缮施工时必然会
存在设计内容和材料使用量的调整，严重影响了施工进度和施
工质量。因此，相关部门要对房屋修缮的查勘工作给予高度的重
视，从而确保修缮和改造工作能够达到安全适用、经济合理的目
的。在进行勘查设计工作时，设计人员还要根据房屋的破损情
况，选择合理的修缮方案。
3.2 隐蔽工程质量的检查验收工作要准确、及时
与新建工程相比，房屋的修缮工程具有可控性、可预见性较
差的特点，尤其是房屋中一些比较隐蔽的工程，其破损部位很难
被发现。因此，准确、及时检查和验收隐蔽工程质量对于确保房
屋的整体质量至关重要。要想从根本上提高房屋修缮和改造的
质量，就需要及时、准确的对房屋进行测量和验收，做好相关原
始资料的整理和记录，以便能够准确的反应房屋的真实情况。在
进行房屋修缮和改造过程中，要将勘查设计和房屋施工紧密的
结合在一起，而且施工单位要全面的了解和掌握房屋情况，一旦
发现问题要及时向建筑单位反应，最好与建筑单位一起研究和
分析，并制定一套有效的处理方案，使相关问题得到合理的解
决。
3.3 加强对隐蔽工程验收的资料整理和分析工作
因为房屋修缮和改造工程具有自身独立的特点，因此做好相
关资料的整理和分析工作具有一定的重要性。对于施工单位来
说，要采取措施做好隐蔽性工程的资料收集和整理工作，并在施
工过程中不断对其进行完善。在进行房屋的修缮和改造阶段，由
于施工现场及周边环境的影响，经常会导致一些设计需要适当
的修改，这时设计人员要及时搜集和整理修改的相关资料，例
如：临时的变更修改通知书、周围的影响因素、现场变更的签证
手续、材料的实际供应情况以及材料设备型号规格的改变等。
3.4 处理好与周边居民的关系
通常房屋的修缮和改造工作是在旧住房的基础上进行的，其
目的是为了更好的恢复房屋的使用价值，提高其整体质量，以满
足居民的需求。但是，要想确保房屋修缮和改造工作的顺利进
行，不仅要与相关部门和单位进行协调，而且更需要与居民进行
交流和沟通，以充分了解和掌握居民的住房希望、想法和需要解
决的问题等，并根据这些情况制定一套解决策略。由于进行房屋
的修缮和改造时，大多数房屋有居民居住，因此在施工时就会给
这部分居民带来生活上的不便，所以在施工过程中要做好相关
的安全防护措施，进行文明施工，以确保居民的生命安全。施工
单位要配备治安保卫人员，进行24h 值班，加强工地的治安综合
治理，坚持制度落实、目标管理、责任到人的原则。而且在施工的
过程中还要委派专门人员与当地的环卫、市政交通等单位进行
沟通和联系，只有这样才能提高房屋修缮的安全性。
4 结束语
由于房屋修缮和改造不同于房屋的新建工程，因此要根据其
自身的特点选择科学、合理的施工体系，以达到减少材料消耗、
提高资源利用效率、提高工程耐久性、延长房屋使用寿命的目
的，并将房屋修缮和改造的危险隐患降到最低。
参考文献
[1]张晓路.浅谈房屋修缮工程和相关工作[J].东方企业文化·百家论坛，
2011，23（6）：159~160.
[2]黄旭飞.房屋修缮工程的特点及安全分析[J].城市建设理论研究（电子
版），2013，5（12）：215~216.
[3]刘志英.房屋修缮工程中的相关问题[J].民营科技，2013，4（5）：25~26.
收稿日期：2014-4-5
作者简介：韦连连（1985-），女，本科，主要从事物业管理工作。
施工技术
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