一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。

　　三、职责

　　1、物业经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、机电维修部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

　　3、维修管理员具体负责实施水设备设施的维修保养。

　　4、服务中心主管负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定：

　　（1）每年的12月15日之前，由机电维修部主管制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报物业经理审批。

　　（2）制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　a、给排水设备设施使用的频度；

　　b、给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

　　c、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

　　（3）《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　a、维修保养项目及内容；

　　b、备品、备件计划；

　　c、具体实施维修保养的时间；

　　d、预计费用。

　　2、管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由机电维修部主管负责。

　　4、水泵机组维修保养。维修部管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　（1）电动机维修保养：

　　a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；

　　b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

　　c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

　　d、清洁电动机外壳；

　　e、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　（2）水泵维修保养：

　　a、检查水泵轴承是否灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

　　b、转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

　　c、检查压盘根处是否漏水成线，如是应加压盘根；

　　d、清洁水泵外表；

　　e、如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　（3）检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　（4）检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　（1）用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　（2）检查、紧固接线对，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　（3）检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　（4）交流接触器维修保养：

　　a、消除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

　　b、清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

　　c、清洁铁芯上的油污及脏物；

　　d、检查复位调簧情况；

　　e、拧紧所有紧固件。

　　（5）自耦减压启动器维修保养：

　　a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

　　b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　（6）热继电器维修保养：

　　a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

　　b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　（7）自动空气开关维修保养：

　　a、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；

　　b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

　　c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；

　　d、检查触头表面是否有小的金属颗粒，娟则应将其消除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　（8）中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有应更换型号的中间继电器、信号继电器。

　　（9）信号灯、指示仪表维修保养：

　　a、检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

　　b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　（10）远传压力表维修保养：

　　a、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

　　b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

　　c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　（1）闸阀维修保养：

　　a、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

　　b、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新黄油麻油；

　　c、对闸阀阀杆加黄油润滑；

　　d、对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　（2）止回阀维修保养：

　　a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

　　b、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

　　c、检查止回阀油漆是否脱胎换骨落花流水，如脱落花流水严重则应处理后重新油漆。

　　（3）浮球阀维修保养：

　　a、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

　　b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

　　c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　（4）液位控制器维修保养：

　　a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

　　b、清除压力室内污物，疏通控制水道；

　　c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

　　d、紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　（1）用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　（2）检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　（3）检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　（4）清洁潜水泵、排污泵外壳、如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

　　（5）检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水示、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管理维修保养（每年10月进行一次）

　　（1）检查支持托回是否牢固，否则应加强。

　　（2）检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　（3）检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　（4）检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报物业经理。

　　11、管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《

　　维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由维修部主管整理成册后存档，保存其为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知服务中心，由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件