1目的

　　确保及时更新、改造、维护维修公共设施，保证其适时适量增容和正常运行。

　　2.适用范围

　　适用于各管理处管理的公共设施的改造及维护维修。

　　3.职责

　　3.1总经理负责审批《年度公共设施改造及维护维修工作计划》。

　　3.2管理处主任负责组织有关人员评估公共设施改造及维护维修的必要性和可行性。

　　3.3分管主管负责监控和验收公共设施改造及维护维修工作质量。

　　4.程序

　　4.1定义

　　4.1.1公共设施的抢修：是指损坏的公共设施，已经严重影响到业户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其即时进行的维修。

　　4.1.2外委：指委托工程部以外的单位进行的改造及维护维修。

　　4.1.3内委：指委托工程部进行的改造及维护维修。

　　4.1.4自修：指管理处维修人员自行进行的改造及维护维修。

　　4.2小区公共设施的确认

　　《公共设施一览表》由管理处主任指定人员制作，小区公共设施可包括如下内容：

　　a.供电、供水设施：包括变配电所、应急（备用）发电机、地下水池、天面天池等。

　　b.路灯、公共通道灯、草地灯、射灯、地下车库照明灯。

　　c.区内休闲娱乐设施，包括养鱼池、喷泉水池、瀑布（含控制装置）、休闲桌、椅、滑梯、秋千等。

　　d.消防设施，包括室内、外消火栓、消防喷淋、消防报警装置等。

　　e.公共天线、公共电信线路、电话DP箱、有线电视接线箱。

　　f.卫生设施，包括垃圾桶、果皮箱、化粪池。

　　g.公共防盗设施，包括对讲报警系统、红外线报警系统、闭路电视监控系统、治安岗亭。

　　h.道路及道路设施，包括路面、汽车道闸。

　　i.停车场及设施，包括自行车、摩托车停车场、地面停车场、地下停车场（含排水泵及自动控制装置）、道路标识系统。

　　j.电梯（含机房）、大堂空调、大堂设施。

　　k.其他公共设施，包括燃气管道及阀门、雨水、污水、井盖、草地喷灌、电表箱、水表箱、区内标识、天面隔热层。

　　4.3年度公共设施改造及维护维修计划（以下简称年度计划）的制定

　　4.3.1每年12月30日前管理处主任组织相关分管主管根据公共设施运行情况、日常的巡视检查情况、定期保养情况、维修情况以及相关法律法规的要求评估公共设施改造、维护维修的必要性和可行性，并拟制下年度公共设施改造、维护维修计划报总经理审批。提出该计划时可考虑如下内容：

　　a.需要增加的公共设施。

　　b.需要更新、改造的公共设施。

　　c.需要增容的公共设施。

　　d.需要进行维护维修的公共设施。

　　e.进行增加、更新、改造、增容及维护维修的时间和周期。

　　f.其他有关事项。

　　4.3.2总经理在次年1月30日前审批完毕年度计划。必要时，总经理可组织有关专业人员讨论年度计划。

　　4.4年度计划的实施

　　4.4.1总经理批准的年度计划由管理处主任安排分管主管实施，因环境变化而引起的年度计划中公共设施改造、维修项目变更时亦需经总经理审批。

　　4.4.2各分管主管实施年度计划时，应注意以下几点：

　　a.按计划规定的时间和周期开工、完工。

　　b.外委项目和原材料的采购，应按《供方评审及控制程序》、《采购及分包控制程序》进行。

　　c.一般情况下的维修工作由管理处安排自修，在管理处不能自修或涉及项目工程量大、技术难度高的由管理处主任决定委托工程部维修，对外委托项目应通过工程部认可后，方可委托外修或委托工程部代理委托并进行项目监理(注：分公司可直接外委，外委项目由分公司负责人认可)。

　　d.对委托工程部维修的项目应向工程部提交《工程部维修委托单》，对于预算价格超过500元的项目还需提交《工程立项呈批表》报工程部认可，呈总经理审批。

　　e.管理处自修的项目需填写《维修单》报管理处主任审批。

　　f..对于预算价超过500元的自修、外委项目，需提交《工程立项呈批表》交总经理审批。（说明：分公司的由分公司负责人审批）

　　g.施工用水、用电和开挖、占用公共用地（道路）时，须负责办理报批手续。

　　h.对施工过程进行监控。

　　i.遇有疑难问题，及时报告管理处主任。

　　j.按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，做好验收记录。

　　4.5计划外改造、维修（含抢修）项目

　　4.5.1根据日常巡视检查、业户投诉记录、业户访问记录等情况分析提出的改造、维修项目按条款4.4.2相关规定办理。

　　4.5.2 内、外委项目的评审按《服务要求确定及评审程序》有关规定办理。

　　4.5.3内、外委项目施工过程监控

　　4.5.3.1管理处应严格按照签定的协议或合同条款监控受托方施工，对不符合协议或合同条款的施工及时提请受托方整改，直至符合要求。

　　4.5.3.2对施工项目，管理处分管主管每天至少巡视一次，对重要改造、维修项目应适当加巡视频率，巡视检查情况记录于相应的巡视检查记录表上。

　　4.5.4对施工完毕的工程由管理处按设计和合同规定的质量要求进行竣工验收，并做好验收记录。

　　4.5.5公共设施的抢修

　　4.5.5.1管理处主任当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，由分管主管组织实施抢修。

　　4.5.5.2必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。

　　4.5.5.3管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。

　　4.5.5.4抢修完毕，管理处主任应向总经理报告抢修情况，包括：

　　a.事故原因；

　　b.损失情况；

　　c.抢修结果；

　　d.抢修费用；

　　e.纠正和预防措施。

　　4.6除抢修外，公共设施在保修期内发生质量问题，由分管主管书面通知并监督施工单位处理。

　　4.7 注意事项

　　4.7.1对于涉及高空、明火、带电作业的情况，施工方案必须明确安全保障措施，分管主管在施工前应协同施工单位对施工的安全措施进行评估，在确保措施具有安全有效的情况下方可动工，否则，管理处应拒绝施工单位施工。

　　4.7.2在施工过程中，分管主管应加强巡视检查，特别是涉及工程的质量和安全方面应予特别巡视，检查记录在相应的巡视检查记录表。

　　5.记录

　　5.1最新的《年度公共设施改造及维护维修工作计划》和《公共设施一览表》由部门兼职资料员保存。

　　5.2《维修单》和《工程立项呈批表》由部门兼职资料员保存二年。

　　6.附件

　　6.1 《公共设施一览表》

　　6.2 《工程立项呈批表 》

　　6.3 《年度公共设施改造及维护维修工作计划》